《詩經》有云：「迨天之未陰雨，徹彼桑土，綢繆牖戶。」鳥兒尚且懂得趁天晴把巢穴補好，住人的屋子，自然更要未雨綢繆。然而樓宇中偏有一處地方，既不屬於哪一戶，又總是頂層住戶最先淋雨，那便是天台。倘若天台漏水，管理機關遲遲不動，頂層住戶可否自己找人修補，補過之後會否反惹麻煩，本地法院審過的一宗案子，正好說到這回事。

　黃伯住在某棟舊樓的頂層。年前，他發覺天花滲水，連日常使用單位也受影響，便通知大廈的管理委員會。所謂管理委員會，就是全體業主推選出來、替大家打理共同部分的執行機關，天台屬共同部分，修補原是它分內的事。然而通知發出之後，對方沒有跟進。眼看雨季將至，黃伯索性買來防水補漏材料，把自己單位對應的那一段天台修補了一遍，漏水果然改善。

　事隔數年，天台再度漏水。黃伯照舊向管理委員會提出維修請求，對方卻回覆，說他當年動過天台，要他先交出當時的施工圖則及批准文件，才肯處理。文件一時交不出，漏水也就無人理會。其後大廈召開業主大會，大比數否決動用大廈儲金作維修，多數住戶反要黃伯先把天台地台還原，再談漏水之事。黃伯無奈，轉向仲裁求助。必要仲裁，是法律專為漏水爭議訂下的辦法，這類糾紛須交由仲裁員裁決。

　仲裁員裁定，管理委員會須在限期內維修天台及外牆，並向黃伯賠償單位受損的修補費用。管理委員會在仲裁時還提出反請求，要黃伯交出當年的施工文件及單據，仲裁員以不屬仲裁範圍為由駁回。管理委員會不服，上訴到法院，主張黃伯當年未經大會同意便動工，屬於更新工程。管理委員會所說的更新工程，是改動大廈外觀或結構的工程，須先經業主大會議決。倘若黃伯當年做的真是這一種，便等於越過了全體業主。

　法院卻不這樣看。當年漏水令黃伯無法正常使用單位，他已通知管理委員會，對方沒有配合，所以那是緊急修補，不是更新工程。法律所說的緊急修補，指共同部分的損壞涉及業主安全，或關乎滿足其基本需要，應盡快修復；這類修補本由管理機關負責，倘若沒有管理機關，或管理機關無法修補、拒絕修補，任何業主都可以主動動手，費用原則上以共同儲備基金支付或償還。簡單說，管理機關不出手，業主先出手並不違法，這一步無須先過業主大會。至於天台既是全樓共有，費用怎麼攤，倒是「太公分豬肉」那一回事了。

　管理委員會要黃伯先交出文件，法院認為不是不立即處理漏水的理由。仲裁處理的是眼前的漏水，範圍由仲裁員確定，並非任何一方想添甚麼題目都可以。管理委員會倘認為黃伯當年的工程加重了漏水，大可在修繕過程中保留證據與開支單據，事後再向應負責的人追討，而不是在這個階段要求仲裁員一次過解決。修補天台涉及的款項不算大，以其他理由拖延，既非明智，亦違背法律把漏水仲裁定為緊急程序的原意。

　上訴被駁回，訴訟費用由管理委員會負擔。筆者再讀那句《詩經》，倒覺得鳥兒比人通透：補巢時不先問那截桑土屬於誰家，只因雨不等人。天台是全樓的天台，雨卻只落在頂層，漏水當前，法律排的次序是先擋雨，後論責任。◇（作者於澳門大學法學院修讀刑法博士課程）