工作關係，留意港股多年，見過太多起跌，又遇過高山低谷海嘯風暴，財富固然積聚一些，但真正學懂的，反而是當中的經濟原理，而港股的追捧，通常莫過於概念溢價—就是市場熱炒的概念產生預期，資產價格超出其真實內在價值的部分。

當有一則產業利好的消息，就會有一輪資金追捧，能讓一隻業績平平的股票，價格飆升遠超內在價值，人人都在追着概念買入，以為抓住了機遇，有人賺錢，但更多人是忘了溢價的泡沫，終會隨着概念冷卻而破滅。

這種炒概念的邏輯，放在澳門，也令我想起樓市。這裏的磚頭，從來不是靠真實購買力撐起，而是被一個又一個概念，包裹着前進，每一輪價格波動，背後都是概念溢價的漲與跌。開放賭權、自由行的年代，博彩繁榮的概念讓樓價一路飆升，人人都看好看漲，即使投資移民暫停了，但是「內地富豪眾多」的概念，就足以對澳門經濟爆發超預期發展；後來的低息周期、土地稀缺說法，又成了新的炒作題材，讓樓市的溢價持續堆積，遠超一般市民可以支付的理性價格。

這些概念就像港股的產業利好，能短時間吸引資金，推高資產價格，卻經不起經濟下行的考驗。疫情來襲，博彩旅遊遇冷，加上內地富豪超級高資產的概念徹底崩塌，樓市的概念溢價也隨之快速收縮，成交量腰斬，樓價回落，那些靠概念支撐的高價，最終還是要回歸市場基本面。就像港股市場被熱炒的概念股，一旦利好兌現，資金散去，價格便會打回原形。

現在澳門的情緒很奇怪又想經濟復甦，但又怕市民對於高漲的物價反感，又想發展橫琴深合區，又怕本地市場崩潰。樓市如果一蹶不振，事實上會影響極大的信心，於是從局部放寬按揭，到全面撤辣，每一項政策出台，都是政府可以耍的招式。但都會被地產仲介視作新的炒作題材，試圖重新積累概念溢價，吸引買家回歸。只可惜有些概念力道不足，難以抵擋經濟疲弱的現實，樓市雖有波動，卻難有真正的回暖。概念興則溢價漲，概念滅則溢價崩，再靠新故事重啟新一輪循環。只好盼着下個能撐起市場的概念。

「人類從歷史中學到的唯一教訓，就是沒有從歷史中汲取到任何教訓」。江湖太多騙子，他們的成功多少有點銷售概念的本事，一紙文書下來，第一時間學習吃透傳達，即使概念崩潰，下個概念便蠢蠢欲動，鏡花水月，周而復始。◇