【香港中通社4月7日電】（香港中通社記者張明臻）在香港寫字樓與商鋪市場仍處周期性底部徘徊之際，兩大全新物業投資賽道正在快速崛起──學生宿舍與簡樸房改造，正成為2026年香港房地產市場的投資焦點。

　學生宿舍的投資熱潮，根植於香港教育政策。2026/27學年起，八所資助專上院校非本地生自費就學人數上限增至50%，市場預計2029/30學年整體非本地生人數將達37000人。

　然而，宿位供應遠跟不上需求。根據立法會文件，2024/25學年學生宿舍總數約4.4萬個，全日制本地及非本地本科生及研究生卻達19.2萬人，市場普遍估算床位缺口高達7萬至10萬個。

　供需失衡直接推高租金。目前，私人學生宿舍月租介乎5200至14800港元，過去12個月租金升幅達15%。

　2025年7月，政府推出「城中學舍計劃」，允許將商業大廈改作學生宿舍時免卻改劃手續，且保留過剩地積比，為市場提供政策支持，令學生宿舍大行其道。

　資金聞風而動。去年1月至10月，涉及酒店、賓館及整幢住宅改作學生宿舍的成交有16宗，金額超61億港元。2026年熱度有增無減，3月華潤隆地以約9.53億港元購入一間酒店，計劃改造為學生公寓，提供約900個宿位。旺角一幢酒店以1.7億港元放售，整幢租予學生宿舍，月租收入約37萬港元。

　萬通集團亦將旗下一間酒店以1.84億港元售出，新業主計劃改做學生宿舍。總經理羅啟邦對記者坦言，旗下另一間酒店也已租出做學生宿舍。物業做酒店的價值雖然還可以，訪港旅客和酒店房價一直在升，但酒店需大量人手運營，改作學生宿舍利潤更高。

　「整理手下物業後，未來投資焦點將關注單棟住宅舊樓，改造成政府講的熱切的簡樸房。」

　市場另一焦點，簡樸房制度3月1日正式啟動，目的是為了有序告別劣質「劏房」。條例規定，須滿足8平方米最低面積、2.3米樓底高度、設獨立廁所等八項標准；以解決劏房存在的消防、安全、衛生等隱患。

　據估算，約三成劏房需較大規模整改，主要因未能達標8平方米面積要求，其餘七成只需較小改動。裝修業界指出，改裝連核證每單位最少花費約13.5萬至16萬港元，市場龐大，業界已紛紛瞄准商機。

　羅啟邦對記者指出，看好有四五十年樓齡的舊樓，這些舊樓地理位置好、每平價格低、門面闊好改造、採光也好，符合政府對簡樸房的要求。

　「一些過渡臨時性房屋很遠，可能在天水圍之類的地方，上班族願意花費萬元左右租個裝修新、位置好的簡樸房。」他透露，了解到有簡樸房3日剛裝修好，5日就有人入住，可以說供不應求。整體而言，他對香港有人住的物業前景就比較看好。

　無論是學生宿舍還是簡樸房改造，投資熱度背後有著共同的政策驅動力。香港正通過「留學香港」與「解決劏房」兩大政策方向，同時優化高端人才吸引與基層居住環境改善，催生地產市場兩大結構性投資機會，吸引資本加速佈局。◇